Gerbiami Varėnos rajono savivaldybės tarybos nariai.
Kreipiuosi į Jus dėl sprendimo projekto Nr. T-X-p-147 „DĖL PRITARIMO SUTARTIES PAKEITIMUI” kurį svarstėte Komitetuose ir svarstysite būsimame Tarybos posėdyje.
Stebėjau komitetų posėdžius ir matau jog yra neatsakytų klausimų.
Šiuo laišku pabandysiu atsakyti į klausimus, kuriuos kėlėte ir suteikti šiek tiek konteksto. Tikiuosi perskaitysite ir atsižvelgsite priimdami svarbų sprendimą Varėnos rajonui.
Norėčiau pakometuoti keletą dalykų ir taip pat dar kartą paprašyti suteikti galimybę dalyvauti Tarybos posėdyje (Kreipimęsi į Tarybą dėl papildomo nuomos punkto pakeitimo šis prašymas yra išsakytas). Atvyksiu į Tarybos posėdį atsakyti papildomų klausimų kuriuos turėsite.
Apie nuomos sutartį.
Nuomos sutartis yra sudaryta 99 metams. Šiuo metu, kaip reikalauja sutartis, sklypas yra naudojamas pagal paskirtį ir laiku mokama nuoma. Papildomi punktai (7, 7.1, 7.2) kuriuos Varėnos rajono savivaldybė įrašė rengdama nuomos sutarties konkursą yra galimi keisti nepažeidžiant jokių įstatymų. Taip teigia ir NŽT kuri po savivaldybės kreipimosi pateikė išaiškinimą (citata):
“NŽT 2023 m. rugsėjo 5 d. raštu Nr. 3SD-4460-(14.3-137 E.) „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties“ informavo, kad atsižvelgiant į tai, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.223 straipsnio 1 punkto nuostatas: sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, bei į tai, kad pagal CK 6.562 (žemės nuomos sutarties pabaiga) nėra pagrindo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, mano, kad Varėnos rajono savivaldybės tarybai pritarus, Sutarties šalių susitarimu galima pakeisti Sutarties 7.1 papunktyje nurodytą 3 metų terminą.”
Kitoje analogiškoje sutartyje ir konkurse kuris įvyko 2022 05 05 nustatytas 3 metų ir 10 mėnesių terminas projektui užbaigti (t.y. 30% ilgesnis nei mūsų) nors ir sklypo dydis, ir galimybės jame išvystyti daugiabučių projektą yra daugiau nei keturis kartus mažesnis. Didesniame sklype galima išvystyti daugiau ir trunka ilgiau. Tai logiškai mūsų terminas turėtų būti ilgesnis.
Sunku pasakyti kodėl terminai skiriasi, bet trys metai įgyvendinti tokio dydžio ir kompleksiškumo projektą kaip mūsų yra tikrai sudėtinga normaliomis rinkos sąlygomis.
Taip pat Marcinkonių g. 16a konkurso sąlygose jau numatytomos papildomos žemės sklypo nuomos sąlygos leidžiančios pratęsti terminą:
“1. Nuomininkas įsipareigoja per 16 mėnesių nuo valstybinės žamės sklypo nuomos sutarties pasirašymo dienos daugiabučio namo statybai gauti statybą leidžiantį dokumentą. Dėl objektyvių, nuo nuomininko nepriklausančių, priežasčių šis terminas gali būti pratęstas šalių raštišku susitarimu;
2. Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 30 mėnesių nuo statybos leidimo išdavimo užbaigti daugiabučio namo statybos darbus. Dėl objektyvių, nuo nuomininko nepriklausančių, priežasčių šis terminas gali būti pratęstas šalių raštišku susitarimu;”
Mūsų atveju tokio punkto nebuvo tačiau akivaizdu iš NŽT išaiškinimo ir tuo pačiu iš vėliasniam konkursui rengtų sąlygų jog taip ir turi būti. Tiek rengiant konkurso sąlygas ir galvojant terminus projektam įgyvendinti nėra įmanoma nuspręsti koks terminas yra teisingas ir realus kadangi nėra aišku kokio dydžio ir kokio kompleksiškumo projektai bus rengiami ir kokios bus objektyvios aplinkybės dėl ko tie projektai gali vėluoti.
Mes konkursą laimėjome vykstant pasaulinei COVID-19 pandemijai (buvo ką tik pasibaigęs pirmasis karantinas ir netrukus paskelbtas antrasis https://lt.wikipedia.org/wiki/COVID-19_pandemija_Lietuvoje ). Neapibrėžtumo buvo daug, tačiau mano tikėjimas Varėnos rajono potencialu leido įtikinti partnerius dalyvauti konkurse ir vystyti nekilnojamąjį turtą Varėnoje.
Dėl įmonės kuri laimėjo konkursą ir projektą rengusių žmonių.
NT vystytojai praktiškai visada atskirus projektus vysto įsteigdami būtent tam projektui skirtas įmones kur dažniausiai dirba vienas žmogus – direktorius. Tai rodo ir kitas Varėnos vystytojas – Marcinkoniu g. 16a konkurso statyti daugiabutį laimetojas kuris įsteigė visiškai naują įmonę butent tam projektui. Šią praktiką naudoja tiek didžiausi, tiek ir mažesni Lietuvos vystytojai. Šis modelis taikomas dėl rizikų, kaštų, investicijų valdymo patogumo atskiriant projektus vienas nuo kito. Taip pat toks modelis yra tinkamas bankams ir kitom kredito institucijoms, kurių paslaugomis naudojasi visi NT vystytojai.
Projekto vystymui įsteigtose įmonėse dirbandys žmonės yra tik viena dalis žmonių, kurie dirba prie NT vystymo projektų. Didžioji dalis žmonių yra architektai, konstruktoriai, inžinieriai bei kiti savo srities profesionalai (arba įmonės) su kuriais yra sudaromos sutartys atskiroms projekto dalims parengti (“Aušros 17” projekte tų dalių yra net 18 kas sudaro virš 2000 puslapių dokumentacijos), o po to sandomas gen. rangovas ar statybų valdymo kompanija statybos darbams įgyvendinti.
Mes į savivaldybę kreipėmės jau ne kartą. Dėl sutarties pratęsimo pirmą kartą kreipėmės dar 2022 birželio 2 dieną (kreipimąsi ir savivaldybės atsakymą pridedu) pačiu sudėtingiausiu ir neapibrėžčiausiu laiku mūsų istorijoje. Per COVID-19 pandemiją, kai viskas buvo uždaryta, visos investicijos sustabdytos darbas tapo labai sudėtingas, buvo neįmanoma skaičiuoti jokių sąmatų, statybų kainos kilo nesuvokiamai. Tuo metu mes tikrai buvome labai sunerimę dėl besiklostačios situacijos NT rinkoje, nebuvo aišku kaip bus su tiekimo grandinėmis, medžiagų kainomis ir pan. – niekas nieko tuo metu negalėjo prognozuoti, todėl ir kreipėmės gerokai iš anksto norint terminą pratęsti, tokiu būdu suvaldyti rizikas ir tęsti projektą bei investicijas. Deja, tuo metu atsakymas ir pozicija buvo tokia, kad pratęsti neįmanoma. Bet mes vis tiek tęsėme darbus, investavome ir pasiekėme puikų rezultatą. Manau tai be jokios abejonės įrodo, jog šis projektas mums svarbus ir mes esame pasiryžę jį pabaigti.
Tarybos nariai komitete lygino šį projektą su Vilniuje vystomais NT projektais.
Tokios architektūrinės kokybės projektai analogiškose Vilniaus miesto vietose kainuoja nuo 5000 eurų už kv.m. kai mūsų projekte skelbiamos kainos prasideda nuo 2300 eur už kv.m. (skelbiamos pradinės kainos). Jei lyginsime pigiausius niekuo neišsiskiriančius ir neypatingose Vilniaus vietose esančius projektus su šiuo, tikrai galime rasti pigiau, bet ar tai yra teisingas lyginimas? Neabejoju jog galime rasti pigesnių butų ir Berlyne, Varšuvoje ar Paryžiuje, tačiau be konteksto toks lyginimas nebūtų teisingas.
Tiesa yra tai, kad Vilniuje ir Varėnoje statyti kainuoja tiek pat. Be to, Varėnoje tikėtina kainuos daugiau dėl logistikos.
“Aušros 17” yra tik vienas iš 5 šiuo metu mūsų vystomų projektų Varėnos rajone. Šiuo metu vystome tris komercinius, vieną rekreacinį/turizmo ir aptariamą gyvenamųjų namų kvartalą Aušros g. 17. Šiandien jau esame investavę apie 412 000 (keturis šimtus dvyliką tūkstančių eurų) į sklypų įsigyjimą ir projektavimo darbus. Per ateinantį menesį turėsime sumokėti dar 130 000 (šimtą trisdešimt tūkstančių eurų) pagal pasirašytas sutartis – viso 543 000 eurų (penki šimtai keturiasdešimt tūkstančių eurų). Kad įgyvendinti minėtus projektus, per ateinančius keturis-penkis metus yra suplanuota investicijų už apytiksliai 22,5 mln. eurų. Ar tikrai stovi eilė investuoti tokius pinigus į Varėnos rajoną (kaip girdėjau vieno iš komitetų metu)?
Tiesa tikrai baisu girdėti kai savivaldybės darbuotojai prasitaria apie tai jog jau yra “kažkas” kas perims šį projektą arba, kad jau yra uždrausta mums vystyti daugiabučius Aušros g. 17. Ir taip buvo kalbama dar pavasarį, nesuėjus jokiam terminui, nepriėmus jokio Tarybos ar NŽT sprendimo.
Tikiuosi ši informacija padės Jums turėti pilnesnį vaizdą priimant Varėnai tikrai svarbų sprendimą. Tai yra pirmas toks ir be jokios abejonės išskirtinis projektas Varėnoje.
Šis balsavimas nėra balsavimas apie tai, kad pakeisti papildomą nuomos sutarties sąlygą, kas yra visiškai teisėta ir normalu vertinant kontekstą, atsižvelgiant į NŽT išvadą.
Šis balsavimas yra apie tai ar Jūs prieš investicijas Varėnos rajone?
Ar Jūs prieš tai, kad žmonės (projektuotojai, konstruktoriai, inžinieriai, investuotojai, vystytojai) kurie dirbo tris metus prie šio projekto jį baigtų ir papuoštų miestą? Tokie projektai laimi architektūros konkursus!
Ar Jūs prieš tai, kad vien Aušros 17 projektu į Varėną būtų investuota arti šešių milijonų eurų?
Šis balsavimas yra apie žinutę mums ir kitiems investuotojams. Kokia ji bus – priklauso nuo Jūsų balso!
Kas bus jei ir kitiems investuotojams prireiks daugiau laiko ar kitokių sprendimų kurie padėtų spręsti iššūkius?
Lengva ranka nubrauksite visų investuotojų įdėtas pastangas, lūkesčius ir pinigus?
Ar šis klausimas tikrai vertas tiek tik laiko svarstymui, susipažinimui ir įsigilinimui kiek buvo skirta komitetuose?
Nesinori tuo tikėti.
Nuoroda į visas parengtas techninio projekto dalis kurios yra įkeltos į infostatyba.lt Statybą leidžiančiam dokumentui gauti.
Nuoroda redakcijai žinoma. neskelbiama dėl konfidencialumo.
Prikabinti šių dokumentų dėl duomenų kiekio tiesiog neįmanoma. Tikiuosi jog rasite laiko peržvelgti visas techninio projekto dalis ir susidarysite vaizdą koks milžiniškas darbas yra atliktas per šiuos tikrai sudėtingus tris metus.
Tikiu, kad šis klausimas vertas svarstyti, klausti ir diskutuoti juk kalbame apie pačias didžiausias privačias investicijas į gyvenamą būstą Varėnoje nuo Varėnos pradžios.
Taip pat dar kartą persiunčiu mūsų prašymą dėl papildomos nuomos sutarties sąlygos keitimo t.y. termino pastatyti pastatus pratęsimo su prašymu dalyvauti Tarybos posėdyje ir atsakyti į Jums kilusius klausimus.
Pridedu Nuomos sutartį.
Nuomos sutartį redakcija gavo
Bet kada galite rašyti šiuo el. paštu ar skambinti jei turite klausimų.
Ačiū.
Užs. Nr. 387
